Базовое руководство для иностранных покупателей недвижимости в США

Поскольку Великая рецессия медленно, но верно затухает, и на горизонте появляются надежды на временное восстановление, иностранные покупатели и инвесторы снова начинают искать возможности на рынке недвижимости США. Несмотря на то, что стабильное восстановление рынка жилья все еще находится в стадии разработки, многие иностранцы признают, что американская недвижимость находится в продаже, плюс доллар исторически слаб, поэтому многие покупатели пытаются заключить сделки с жилой и коммерческой недвижимостью. Вот. Тем не менее, иностранный покупатель, инвестирующий в США, должен проявить особую осмотрительность при планировании приобретений из-за нюансов в налоговом законодательстве, правилах владения правами, правилах перевода денег и многих других факторах. Есть много аспектов, на которые стоит обратить внимание, я сосредоточусь на некоторых ключевых моментах:

(1) ДОКУМЕНТ ВСЕ: Прежде чем переводить даже доллар сюда, убедитесь, что вы можете проверить, куда пришли деньги от. О любых переводах свыше 10 000 долларов США в США, включая все ваши покупки недвижимости за наличные, будет сообщено федеральным властям, и когда федералы приедут, задавая вопросы, вам необходимо убедиться, что вы можете доказать законные источники своих денег. В соответствии с Законом о патриотах 2001 года и Законом о борьбе с отмыванием денег 1986 года компании, осуществляющие депонирование и право собственности, брокеры и банки должны сообщать федеральным организациям о любых крупных депозитах и ​​денежных переводах свыше 10000 долларов США. Убедитесь, что у вас есть документация, подтверждающая ваши источники дохода, уплаченные налоги за рубежом, выписки по банковским счетам, выписки по инвестиционным счетам, другими словами – бумажный след.

(2) ФИНАНСЫ ИЛИ НАЛИЧНЫЕ ДЕНЬГИ? Если вы планируете совершать покупки со всеми наличными, это даст вам много преимуществ, поскольку покупатели со всеми наличными могут пользоваться скидками от мотивированных продавцов во многих области. Все покупатели за наличные могут заключать сделки очень быстро, а некоторые продавцы предпочитают иметь дело с такими покупателями. Тем не менее, я рекомендую вам спланировать приобретения с консультантом по инвестициям в недвижимость, чтобы увидеть, будет ли покупка с каким-либо видом финансирования финансово более выгодной для вашей инвестиционной стратегии из-за повышения рентабельности инвестиций и распределения риска между несколькими объектами.

Если вы хотите профинансировать приобретение недвижимости в США, будьте готовы встретить трудные времена. Финансирование недвижимости в наши дни довольно тяжело даже для американцев, а для иностранцев – еще сложнее. Есть лишь несколько институциональных кредиторов, которые будут рассматривать кредиты для иностранных граждан, но все они потребуют большой первоначальный взнос (не менее 30% или более) и подтверждение дохода от вашей страны. Если у вас есть рабочая виза в США, например, H или L, и у вас есть установленная кредитная история в США, вы можете претендовать на регулярное финансирование со всего лишь 3,5%, даже если вас все еще считают " иностранный гражданин ".

Если вы установили отношения с вашим банком в вашей стране или в другом иностранном банке, вы можете рассмотреть возможность получения от них финансирования, а затем перевести доходы от кредита в США как «все наличные», опять же, убедитесь, что у вас есть документы относительно того, откуда пришли деньги.

С другой стороны, есть много частных кредиторов, которые ссужают до 65% стоимости активов под 9-12% ежегодно, независимо от вашего иммиграционного статуса, и если вы ищете коммерческую недвижимость, вы можете ее финансировать Проще также, потому что коммерческие кредиторы гарантируют кредиты в первую очередь на пользу и доход от самой собственности, а не заемщика.

(3) УПРАВЛЕНИЕ ВАШИМИ АКТИВАМИ: В США вы можете владеть правом собственности на имущество различными способами: как частное лицо, корпорация (внутренняя или иностранная), общество с ограниченной ответственностью, партнерство, проживание траст, пенсионный фонд или многие другие формы организации. Каждая из этих форм имеет свои преимущества и недостатки, особенно в том, что касается налогообложения дохода от аренды, полученного от вашей инвестиционной собственности, передачи имущества связанным или несвязанным сторонам, планирования недвижимости и многих других ситуаций. Прежде чем купить недвижимость в США, вы должны решить, каким образом вы будете владеть недвижимостью, потратьте некоторое время со знающим международным налоговым консультантом, чтобы узнать о ваших возможностях.

Инвестиции в недвижимость – очень практическое предприятие. Вы должны продумать детали, прежде чем купить первую собственность. Управлять арендным бизнесом очень сложно, если вы сами не видите, что происходит. Я работаю со многими инвесторами, владею многими арендуемыми объектами и могу рассказать много ужасных историй о компаниях по управлению имуществом, которые крадут деньги у иностранных инвесторов, арендуют квартиры за наличные, но сообщают о том, что они пусты, завышают расходы на ремонт и т. Д. Как Вы планируете физически контролировать свои инвестиции, живя в Индии или России и владея недвижимостью в США?

(4) ПЕРЕД ТЕМ, КАК ВЫ ВХОДИТЕ, ПЛАНИРУЙТЕ СВОЙ ВЫХОД. Вы планируете продавать с прибылью? Как долго, прежде чем продать? Вы учли будущий налог на прирост капитала? Вы возьмете деньги из страны? Если вы планируете продавать с целью получения прибыли, но реинвестировать доходы в другое имущество, вам необходимо ознакомиться с 1031 биржами с отложенным налогообложением, которые позволяют вам торговать и консолидировать недвижимость в течение многих лет и десятилетий, не платя ни копейки налогов до их окончательного отчуждения. , Это отличный инструмент для умных инвесторов, который может сделать вас очень богатым, но, опять же, вы должны заранее спланировать эту стратегию и проконсультироваться со знающим человеком. Кроме того, когда вы продаете недвижимость здесь как иностранный гражданин, вы подвергаетесь всевозможным удержаниям, независимо от того, получили ли вы какую-либо прибыль или нет, включая 10% удержания по FIRPTA только потому, что вы иностранец, 3 1/3% удержания в Калифорнии, потому что собственность не занята владельцем и т. д. Но вы можете избежать некоторых из этих удержаний, если вы изучите правила и заранее спланируете свою стратегию владения титулами!

(5) ОБЗОРЫ ВИЗЫ: Важное заблуждение, которое я вижу среди многих иностранных покупателей, к которому я хотел бы обратиться: не думайте, что владение недвижимостью в США автоматически дает вам право на США виза. Вы можете владеть недвижимостью в США на сумму 10 миллионов долларов, но вам все равно будет отказано во въездной визе. Итак, сначала убедитесь, что ваш визовый статус очищен, а затем приезжайте в США, чтобы посмотреть области интереса и конкретные свойства. НИКОГДА НЕ ПОКУПАЙТЕ НЕДВИЖИМОСТЬ ВИДА !!!

(6) ПОЧЕМУ НЕДВИЖИМОСТЬ? Наконец, честно спросите себя: почему вы инвестируете в недвижимость в США? Из-за визы, пассивного дохода, будущего роста рынка или из-за того, что вы думаете сделать его своим будущим домом? Если виза и инвестиционный потенциал являются вашими основными факторами принятия решений, рассмотрите некоторые альтернативы, которые могут предоставить вам схожую рентабельность инвестиций (возврат инвестиций) и визовые возможности, такие как визы EB-5 (минимум 1 миллион долларов), «Региональные центры» ($ Минимум 500 000)), визы для небольших инвесторов E-2 (инвестиции в размере 200 000 долларов США) и т. Д. Или вы можете комбинировать несколько стратегий, в зависимости от ваших предпочтений и доступа к капиталу.

Итог: ваши инвестиции в недвижимость здесь должны быть РЕЗУЛЬТАТОМ и ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫМ ШАГОМ какого-то серьезного пути планирования . Измерьте семь раз, отрежьте один раз, как мы говорим по-русски. Намного легче избежать дорогостоящих ошибок до того, как вы выйдете на этот рынок, чем тратить время и деньги на устранение ошибок, допущенных в ходе спешно спланированной неудачной сделки с недвижимостью. Счастливого инвестирования!

Добавить комментарий